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大数据分析丨国内的特色小镇应该怎样发展?
发表时间:2018-11-20

        特色小镇已成为当下最炙手可热的风口之一,但因为国内的特色小镇发展尚处起步阶段,运营模式无成功经验可循。所以,有人以欧美发达国家为基础,筛选了 100 多个国外知名特色小镇案例,探究特色小镇到底该如何发展,以及房地产企业应如何跳出传统思路、有效把握机遇。


        在英美等发达国家数以万计的小城镇当中,能够成为全球特色小镇范本的也属凤毛麟角,可见,并非所有的小镇都具备成功基因,这为国内一窝蜂的小镇建设潮流敲响警钟。

        为了更好地挖掘特色小镇的成功因素,有人选取了将近107 个全球闻名的特色小镇为研究样本,其中欧洲 59 个,占比为 55.1%;北美洲 28 个,占比 23.4%;亚洲和大洋洲分别有 15 个和 8 个,占比均为 14.0% 和 7.4%。


        在对这些特色小镇进行区位分布与产业定位的分类分析后,有人总结出,从区位分布来看,大城市依托型、网络节点型和孤点分布型占比分别为 22.4%、37.3% 和 40.3%,主要依赖于核心城市、节点型城市及孤点城市的特色资源;从产业类型来看,产业型、产业+旅游型和文旅型占比分别为35.8%、19.4% 和44.8%。


        按照区位和类型交叉分析来看,大城市依托型、网络节点型更依托于产业发展,孤点分布型多以文旅为特色资源。大城市依托型和网络节点型特色小镇,产业型均超半数,占到分别达到53.3% 和51.9%,产业型及产业+旅游型累计占比分别为66.7%和77.8%;孤点分布型小镇文旅产业占比高达 76%。由此可见,产业是小镇成功的最强基因,区位是先发要素,运营为后发要素。


        从国内房企布局小镇的区位特征来看,大城市依托型特色小镇数量最高,网络节点型次之,孤点分布型最低。从产业特征来看,文旅型占比偏高,产业型次之,产业+文旅型的占比最低。


         从区位与产业类型的交叉分析来看,大城市依托型、网络节点型和孤点分布型均是文旅特色小镇占绝对优势。可见,目前在特色小镇方兴未艾的初级阶段,房企选择了大城市近郊建设特色小镇,优先承接大城市外溢的人口及产业疏导需求; 同时,重点选择了文旅型特色小镇,主要基于自身已有的开发运营经验,对于产业导入及运营的要求相对较低,更容易获得成功、见效更快。大体可归结为两类:一类更注重大城市产业外溢机遇,发展产业类或产业+文旅类特色小镇;另一类注重挖掘城市周边具有自然资源禀赋或历史文化基础的区域,打造文旅类特色小镇。

        结合国外知名小镇的发展经验来看,产业是小镇发展的灵魂,对于不同区位及产业类型的小镇,国内的特色小镇发展应有的放矢:

        区位选择


         首选北上广深等一线城市以及杭州、苏州、南京、天津、重庆、成都和武汉等重点二线城市,紧抓大城市产业外溢、周边游市场需求旺盛等机遇,打造产业、产业+文旅等特色小镇。

         大城市周边小镇无论在是政策规划、区位交通、消费市场等方面均具有突出优势,开发经营的风险也相对较小。

         其次,选址具有产业基础的网络节点型小镇,深挖其基础产业特色,并围绕产业特色引入旅游维度,打造产业+文旅业特色小镇。实际上,我国许多网络节点型小镇因区位、历史、资源等方面的优势,积累了不错的产业基础沉淀,但随着产业发展动力减弱或规模见顶,产业升级、科技发展、人才引进和生态环境等方面面临挑战,难以支撑其可持续性发展。此类小镇,房企可通过与地方政府或知名企业进行战略合作,围绕基础产业深挖、培育和演绎文化,依托基础产业构建拓展文旅业态体系,发展产业+文旅型特色小镇。

        此外,可在全国范围内选址生态环境优美的小镇,并通过资源精深利用、IP 导入和消费链延伸,打造文旅型特色小镇。孤点分布型小镇在区位、产业等方面可能不具备优势,因此除了风景优美、生态环境良好之外,更需要独特的自然资源、历史文化资源或 IP 资源作为开发支撑。

        产业导入及运营

        具备产业导入能力的房企,应紧抓产业升级转型机遇和稀缺生态、历史资源,发展产业型和文旅型特色小镇。

        不具备产业导入能力的房企,需与产业资源方战略合作。由于产业培育周期长且需要产业资源与人才的高度整合,目前大多数房企并不具备产业经营能力,与产业资源方合作成为优选方案,产业资源方主导产业培育、经营,房企负责特色小镇开发建设。

        警惕风险

        1、脱离产业实际、定位雷同。国家层面要五年之内培育 1000 个特色小镇,各房企三年小镇规划也多以百数计,大量特色小镇规划“撞衫”。

        2、资金短缺风险。从国际经验来看,特色小镇的成功是小镇区位、生态和政策等因素的全面综合,培育发展期一般在 10-15 年,具有前期资金投入量巨大、回收周期长等特点,在开发经营过程中可能发生资金短缺风险。

        3、综合运营风险。强大的产业资源配置能力和管理运营能力是特色小镇是否成功的关键,人口导入需要配套引入教育、医疗、商业、酒店等资源,也对房企具有较高要求,运营方面捉襟见肘的房企容易陷入运营风险。




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